央行鬆綁，房市為何還是冷？

央行放寬房貸限制，房市就一定會回溫嗎？對正在台中海線看房、準備換屋，或手上有房子想出售的人來說，這次政策變化值得注意。因為貸款成數提高，確實可能降低部分買方需要準備的自備款，但能不能順利申貸、每個月負擔多少房貸，以及房屋開價是否合理，才是影響購屋決定的關鍵。近期房市出現一個值得觀察的現象：政策鬆綁了，買方卻沒有明顯增加。

央行放寬房貸限制，究竟改變了什麼？

根據ETtoday房產雲2026年10月13日報導，央行在9月17日召開第3季理監事會，宣布放寬房市信用管制。

這次主要有兩項調整。

首先，將第2戶購屋貸款成數上限，由原本6成提高至7成。

其次，刪除購地貸款必須在18個月內動工的規定。

政策公布後，部分房地產業者原本期待買氣回升，尤其適逢928房市推案檔期，希望能帶動市場交易。

但實際走訪預售案場後發現，看屋人潮仍然冷清，市場反應沒有業者預期熱烈。

這也反映出，政策放寬貸款限制，不代表買方就會立即進場。

貸款6成變7成，對買方有什麼影響？

所謂貸款成數，就是銀行核准貸款金額占房屋價格的比例。

原本第2戶購屋貸款成數上限為6成，代表在符合相關條件下，最高可以貸到房屋價格的6成。

現在上限提高至7成，等於最高貸款比例增加1成。

以新聞提到的2150萬元總價作為計算範例，假設銀行認定的貸款計算基礎也是2150萬元：

貸款6成，最高可貸1290萬元，房價扣除貸款後，需準備860萬元。

貸款7成，最高可貸1505萬元，房價扣除貸款後，需準備645萬元。

兩者相差215萬元。

對需要資金安排的換屋族來說，這筆差額確實可能影響購屋決策。

但要特別注意，這只是用新聞總價進行的貸款比例試算，不代表銀行一定會依成交價格核貸，也沒有包含稅費及其他交易成本。

而且貸款金額增加，未來需要償還的本金也會提高。

所以貸款成數放寬，雖然可能減輕購屋初期的資金壓力，卻不代表整體購屋負擔一定變輕。

政策鬆綁了，為什麼市場買氣沒有明顯回升？

根據《住展》雜誌統計，今年928檔期推案量預估為1165.3億元，相較2023年同期的1781.6億元，下滑35%。

換成比較容易理解的說法，就是今年928檔期的預估推案金額，比2023年同期少了約3成半。

這代表建案供給端的推案規模明顯縮減。

不過，推案量減少不等於成交量減少35%，兩者是不同的市場指標，不能直接混為一談。

報導也提到，部分業者認為買氣沒有明顯回升，與銀行貸款不易、資金流向股市及科技業，以及市場對未來利率的擔憂有關。

其中，房貸能不能順利核准，對買方影響尤其直接。

因為即使房屋條件符合需求，如果貸款額度不足，買方就需要額外準備資金。

當自備款無法補足，交易自然可能受到影響。

至於未來央行是否升息，仍屬市場擔憂，不能直接當成已經確定的政策。

房價沒有明顯鬆動，也是買賣雙方僵持的原因

除了貸款問題，價格也是影響成交的重要因素。

報導指出，部分房地產從業人員認為，目前市場存在賣方不願降價、買方不願進場的情況。

根據信義房價指數，雙北市8月房價指數為184.92，年增5.24%。

另一方面，內政部公布今年上半年全台建物買賣移轉棟數僅12萬4619棟，創近10年同期新低。

這兩項數據放在一起，可以看出值得注意的現象：部分地區房價指數仍呈現年增，但整體交易移轉量已經明顯偏低。

不過，雙北市的房價指數不能直接代表台中海線行情，全台移轉棟數也不能直接當成梧棲、沙鹿或清水的成交數據。

對台中海線買賣雙方而言，真正需要比較的，仍然是相同生活圈、屋齡、產品類型與條件相近的物件。

屋主不能只看過去的開價，買方也不能只因為市場冷清，就認為所有房子都應該大幅降價。

冷清市場中，為什麼還是有建案受到關注？

新聞提到，北市指標案「敦北序」規劃1至2房，總價2150萬元起。

該案鄰近小巨蛋，具備商圈機能及學區條件，9月開放看屋後，每週平均約有30至40組看屋人潮。

這個案例值得注意的，不是所有建案都能複製相同表現，而是市場冷清時，仍然有買方願意關注符合需求、價格具有比較空間的產品。

但看屋人潮不等於成交戶數，詢問度高也不代表價格一定合理。

買房仍然要回到地段、產品條件、資金能力與實際成交行情。

瑋凱提醒：貸款放寬，不等於買房風險降低

這次央行調整的是貸款成數上限，不是每位購屋者都一定能貸到7成。

銀行仍會依個人財務條件、房屋鑑價及授信審查決定實際核貸結果。

如果你正在台中海線看房，可以先確認可貸額度、每月還款能力，再比較同生活圈的實際成交行情。

如果你是準備出售房屋的屋主，也應該重新檢視開價與目前市場需求是否有落差。

房市冷清不代表每間房子都賣不掉，政策鬆綁也不代表每間房子都會變好賣。

真正影響交易的，還是價格、產品條件，以及買賣雙方能不能找到合理的交集。

我是黃瑋凱，持續關注台中海線房市與貸款政策，有買房、換屋或出售房屋的疑問，歡迎一起聊聊。